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大连房屋交换新政9月1日起实施

来源:大连日报2013年8月21日【评论0条】字号:T|T

  新政策中,房屋交换适用面范围扩大和差额征税政策,无疑备受百姓关注。对此,市国土资源和房屋局房屋租赁登记管理中心昨日向本报进行了解读,并表示此次《规定》将通过扩大房屋交换优惠政策的惠及面,改善百姓居住条件。税收优惠:差额房款缴契税注意:阴阳合同无法避税二手房买卖时,需要全额缴纳契税,但是9月1日以后,房屋交换只需要缴纳差额房款的契税。例如,A房主与B房主相互换房,A的房子价值100万元,B的房子价值80万元,换房时,无需缴纳两次契税,只需要缴纳差额20万元的契税即可。以契税1.5%计算,如果按照二手房买卖计算契税应为:100×1.5%+80×1.5%=2.7(万元),如果按照换房新政的规定,契税应为:20×1.5%=0.3(万元)。新政执行后,换房家庭在缴纳契税上,将受益颇丰。

  值得注意的是,换房时差额房款缴契税强调的是,以房款的差额作为基数,缴纳契税。为防止换房双方为减少缴纳契税而签订阴阳合同,相关部门还将根据市场评估价进行查验。

  范围扩大:使用权房和产权房都可交换

  注意:抵押贷款房产需先撤销抵押再交换

  换房大幅节约了百姓购房成本,那么哪些房屋交换可以享受这项政策呢?根据《规定》,凡大连市行政区域内国有土地上房屋的交换活动,均应遵守《规定》。房屋所有权人之间、公有住房承租人之间、房屋所有权人和公有住房承租人之间交换房屋的行为,都属于新规中房屋交换的范畴。这比1995版规定的《各类使用权房屋》范围拓宽了许多。

  但也有部分情况禁止交换。根据规定,未依法取得房屋所有权或公有住房承租权的;房屋权属有争议的;公有住房未经房屋所有权人同意的;抵押房屋尚未撤销抵押权的;司法机关、行政机关依法或根据有关政策规定限制房地产权利的;其他依法禁止交换的等七种情况下,房屋不允许交换。其中,抵押房屋需撤销抵押权后才可以交换。

  新增项目:房屋征收后安置和买房都算“换房”注意:看钱不看面积

  随着城市建设的发展,房屋征收越来越多,此次换房新规为这些被征收人带来了利好消息。新规中新增了“国有土地上房屋被征收后的安置房屋,取得补偿后再购房”按房屋交换管理。

  房屋被征收后,如果被征收居民选择了安置,则安置房价格高出被征收房屋价值的超出部分需要缴纳契税。例如,在安置过程中,被拆迁人本来应该获得一套100平方米的安置房,但是被拆迁人选择了一套105平方米的安置房,自己需要加5平方米的房款,如果安置房每平方米1万元,则被拆迁人需要缴纳契税为5×1.5%=0.075万元。

  如果被拆迁居民因为拆迁重新购置住房,购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价超过拆迁补偿款的超出部分需缴纳契税。例如,拆迁补偿款为100万元,被拆迁人购买房屋120万元,则需要以20万元为基数,缴纳契税。

  值得注意的是,房屋征收后安置和买房缴纳契税时,基数确定主要是以房款差额为准,不考虑房屋面积。

  手续简化:无需提供单位介绍信和居委会证明注意:签合同30日内需办理换房登记手续

  在1995版房屋交换政策中,需要提供单位介绍信、居委会证明等材料。而此次换房新规则取消了这两条,并进一步简化了办理流程。

  《规定》明确,申请城市房屋交换登记应提供下列材料:登记申请书(共有权的房屋由共有人共同申请);当事人身份、资格证明;房屋所有权证或公有住房租赁证及公有住房所有权人同意换房的书面证明;房屋交换合同。

  房屋被征收后取得安置房屋或取得货币补偿后购买房屋的,除上述要件外,还需提供下列材料:

  取得安置房屋的:提供原房屋所有权证明、房屋征收安置协议书、回迁安置投资代建协议书及缴款证明;

  取得货币补偿后购买商品房的:提供原房屋所有权证明、货币补偿协议、商品房屋买卖合同及发票;

  取得货币补偿后购买二手房的:提供原房屋所有权证明、所购房屋买卖合同及所有权证。

  值得注意的是,房屋交换当事人在签订房屋交换合同三十日内,应到房屋所在地的房屋交换管理机构办理房屋交换登记手续。非住宅房屋的交换,需办理土地使用权转让手续。

 

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